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中國樓市正在重蹈覆轍香港樓市的悲劇

時(shí)間：三天前
來源：裝修界

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據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，近一年來，先后有近50個(gè)城市通過調(diào)整土地出讓、首套房貸利率恢復(fù)、利率優(yōu)惠折扣、房源解禁、稅費(fèi)優(yōu)惠、買房獎(jiǎng)勵(lì)、購房入戶、購房補(bǔ)貼、提高普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整限購條件、提高公積金貸款額度等方式進(jìn)行樓市政策微調(diào)。房屋銷售和土地價(jià)格等一些先導(dǎo)性指標(biāo)顯示樓市已經(jīng)開始觸底回升，尤其是房屋銷售量大幅回升。

沉寂許久的樓市又開始興旺，任志強(qiáng)甚至預(yù)測(cè)明年房價(jià)必然大漲。一切恰如我在新書《中國經(jīng)濟(jì)到了最危險(xiǎn)的邊緣》中預(yù)料的那樣，經(jīng)濟(jì)內(nèi)外交困下，政府必然又一次揮舞起樓市的魔棒，企圖讓大象般笨拙的中國經(jīng)濟(jì)跳舞。

上半年財(cái)報(bào)已經(jīng)陸續(xù)公布,多種經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)下行表明經(jīng)濟(jì)二次探底無疑,火箭蛋、蒜你狠、貴羊羊等食品價(jià)格的飆升顯示走出4萬億引發(fā)的通脹陰影還遙遙無期,內(nèi)需因此更加欲振乏力,勞動(dòng)力成本迅速上漲,進(jìn)一步打擊了制造業(yè)，在制造業(yè)密集的浙江甚至出現(xiàn)小企業(yè)主的跑路潮。在一片蕭條之中，房市的再度火爆使我們不得不面對(duì)一個(gè)冰冷的現(xiàn)實(shí)，那就是無論是出口還是內(nèi)需其實(shí)都是“浮云”，中國經(jīng)濟(jì)的高速增長只靠一種方式，就是近乎瘋狂的固定資產(chǎn)投資。

然而更可怕的是，由過度的固定資產(chǎn)投資催生的泡沫經(jīng)濟(jì)，正在摧毀我們的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，我們的經(jīng)濟(jì)看似因?yàn)闃鞘袆傂瓒嵴瘢瑢?shí)則是末日狂歡，我們正在重蹈香港經(jīng)濟(jì)泡沫破滅的覆轍卻渾然不知，老郎我再此不得不再一次大聲疾呼：中國樓市到了生死存亡的時(shí)刻！中國經(jīng)濟(jì)到了最危險(xiǎn)的邊緣！

我們距離香港式的衰退就差半步，因?yàn)橄愀鄯傅娜箦e(cuò)誤之中，我們已經(jīng)犯了兩個(gè)半。

第一，政府壟斷土地開發(fā)權(quán)，有意制造樓市火山，嚴(yán)重依賴土地財(cái)政，讓房地產(chǎn)成為經(jīng)濟(jì)支柱。

香港土地產(chǎn)權(quán)向來為政府所有，批租土地構(gòu)成政府財(cái)政收入的主要來源。土地價(jià)格越高，則政府收益越大。人們現(xiàn)在已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，回歸前的“港英”政府對(duì)中國香港的樓市泡沫有推波助瀾之責(zé)；其急功近利與短視，與近年來我們地方政府爭相攫取土地一級(jí)市場(chǎng)收益相似。

香港房地產(chǎn)長期在經(jīng)濟(jì)中“獨(dú)占鰲頭”，金融服務(wù)業(yè)也是依賴房地產(chǎn)。依賴到什么程度呢？我分三個(gè)層面來說：

第一層面：經(jīng)濟(jì)依賴。1997年房地產(chǎn)以及相關(guān)行業(yè)的增加值，占香港GDP的比重已超過四成，整個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都圍繞著房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)投資長期占固定資產(chǎn)總投資的三分之二。

第二層面：財(cái)政依賴。財(cái)政收入長期依靠土地批租收入以及其他房地產(chǎn)相關(guān)稅收。

第三層面：金融依賴。房地產(chǎn)股歷來是第一大股，占港股總市值三分之一，股票和房地產(chǎn)價(jià)格“互相拉扯，榮辱與共”。房地產(chǎn)和銀行業(yè)也互相依賴，房地產(chǎn)開發(fā)商和居民住宅按揭始終占銀行貸款總額的30%以上。

那么，我們對(duì)比一下今天內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)：

第一層面：經(jīng)濟(jì)依賴。2010年的固定資產(chǎn)投資額占國內(nèi)生產(chǎn)總值的46.6%。

第二層面：財(cái)政依賴。2010年，在兩輪房市調(diào)控之下，全國土地出讓金數(shù)額仍再創(chuàng)新高；增幅再創(chuàng)新高，同比增長70.4%；土地出讓金占地方財(cái)政收入的比例再創(chuàng)新高，為76.6%，這一比例是空前的，反映了地方政府對(duì)土地財(cái)政的極度依賴。

第三層面：金融依賴。房地產(chǎn)貸款額度占各項(xiàng)貸款的比重為20%，高達(dá)9萬億元;加上以房地產(chǎn)為抵押的其他貸款，與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款已經(jīng)接近信貸總量的一半，有20萬億元左右。如果再算上體外循環(huán)的信托貸款，我們與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款有可能占到貸款總量的60%。

第二，漠視負(fù)利率問題，鼓勵(lì)資金進(jìn)入樓市、股市，制造經(jīng)濟(jì)虛假繁榮。

20世紀(jì)90年代初香港處于負(fù)利率年代，銀行儲(chǔ)蓄利率抵不上每年10%的高通脹侵蝕，逼使人們四處尋找投資機(jī)會(huì)，以免銀行積蓄被通脹吃掉。但是，“港英”政府對(duì)負(fù)利率采取放任自流的態(tài)度。早在1992～1994年期間，“豪宅”價(jià)格猛漲了6倍，甲級(jí)辦公樓價(jià)格猛漲2.5倍，沙田等非市中心的中檔樓盤價(jià)格猛漲近3倍。“港英”政府頒布多項(xiàng)抑制炒樓的措施，包括七成按揭上限，想要把樓市冷卻下來，樓價(jià)稍有回挫。

但是，“港英”政府的“末代總督”彭定康隨后把精力都放在折騰政治上面了，根本不理睬負(fù)利率的問題。1994年他在搞政改方案，1995年在忙著搞“立法局”選舉。由此導(dǎo)致炒風(fēng)從有錢人家居住的豪宅蔓延至尋常百姓窩身的中小型屋苑。從1997年初起，香港樓價(jià)先是收復(fù)一兩年前的失地，然后在秋季開始，脫韁野馬般屢創(chuàng)新高。到了香港脫離殖民統(tǒng)治當(dāng)天(1997年7月1日)，樓價(jià)在這新一輪的炒風(fēng)下再度上升了八成，連同1992年的第一輪炒風(fēng)，樓價(jià)在五年內(nèi)上升足足一倍半，讓一個(gè)四十平方米不到的房子動(dòng)輒要花兩三百萬港元。

今天的我們呢？也沒有理會(huì)負(fù)利率和老百姓保值無門的困境。房產(chǎn)稅也好，禁購令也罷，根本沒有解決老百姓保值無門的問題。最嚴(yán)重的是我們的通貨膨脹率就在存款利率和貸款利率之間，一年期的定期存款利率是3.5%，貸款利率是6.56%，官方公布的通貨膨脹率在4.9%。這意味著什么？意味著你存款是虧錢的，貸款也是虧錢的，但銀行怎么都不會(huì)虧錢。當(dāng)然了，實(shí)際的通貨膨脹率根本沒有這么低，你不要以為你能賺到，因?yàn)槟銓?shí)際貸款的利率也沒有那么低，如果你是房子以外用途的貸款，浮動(dòng)利率是40%，也就是說七八分的利息你也不一定能借到錢。

大家知道現(xiàn)在溫州的民間利率是多少嗎？據(jù)中國之聲《全國新聞聯(lián)播》報(bào)道，目前，溫州高息貸款月息突破一毛，就是說中小企業(yè)借100萬元當(dāng)月還清的話，還要還10萬元的利息，利息相當(dāng)于120%。只有房屋抵押貸款的利率還比較低，低于實(shí)際上的通貨膨脹率，所以，這種利率政策就是逼著你去買房保值。

第三，經(jīng)濟(jì)衰退就在眼前，卻為了政績，忽然不顧一切打壓樓市。

1997年10月8日，中國香港首任特首董建華發(fā)布施政報(bào)告《共創(chuàng)香港新紀(jì)元》，推出一項(xiàng)事后被稱為“八萬五”的房屋政策。此政策包含三個(gè)主要目標(biāo)：每年興建的公營和私營房屋單位不少于85000個(gè)；十年內(nèi)全港七成的家庭可以自置居所；將輪候租住公屋的平均時(shí)間縮短至三年。而在董建華宣布“八萬五”計(jì)劃的時(shí)候，每年私人住宅的供應(yīng)量只有兩萬套，倘若計(jì)劃實(shí)行，公屋與私屋的比例將達(dá)到4∶1，樓市不崩盤才怪。

讓人擔(dān)憂的是我們距離香港的荒謬“八萬五”近在咫尺！

2011年，北京將通過新建、改建、購買、長期租賃等方式籌集保障性住房20萬套以上，發(fā)放租賃補(bǔ)貼2萬戶，竣工保障性住房10萬套。同時(shí)啟動(dòng)公共租賃住房申請(qǐng)、審核、配租工作，2011年底前實(shí)現(xiàn)配租入住1萬戶以上。可是大家知道這20萬套是什么概念嗎？北京市這五年里每年新增供應(yīng)房屋在10萬套左右。所以，香港是以4∶1的重拳干掉了房地產(chǎn)市場(chǎng)，北京如果落實(shí)到底的話就是2∶1的重拳！

過去，高房價(jià)是中國經(jīng)濟(jì)最大的泡沫，現(xiàn)在保障房才是最大的泡沫。這里我不想再絮叨了，有興趣想進(jìn)一步了解保障房“大躍進(jìn)”的讀者，我推薦你去讀一讀任志強(qiáng)發(fā)表在《華爾街日?qǐng)?bào)》中文網(wǎng)上的文章。我想說的是，現(xiàn)在是房地產(chǎn)市場(chǎng)生死存亡的時(shí)刻，往前再走半步就是萬丈深淵，我不希望我們?cè)俜赶愀圻@種致命的錯(cuò)誤！

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