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向中介購買二手房的那些小坑

  • 時間:三天前
  • 來源 : 裝修界
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隨著我國人口的不斷增加,人民居住問題也越來越嚴峻,比如住房緊張,房價高漲等一系列問題。從中國的房地產(chǎn)信息來看,我國的房價基本上只增不減,這時候很多人都會選擇購買二手房,那什么是二手房交易呢?二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易。二手房是相對開發(fā)商手里的商品房而言的,是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場的俗稱,包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟適用房、限價房。大多數(shù)人在不了解房子具體的情況下,選擇聯(lián)系中介公司,通過中介去購買房子,這也越來越成為一種便利的購房渠道。


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房屋中介公司,是指為房屋投資、開發(fā)和交易提供各種媒介活動的總稱,它包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動。 具體到二手房中介公司,指的是為二手房交易雙方充當媒介,專門從提供信息,成交服務、簽訂合同鑒證、辦理過戶手續(xù)、辦理銀行按揭、領取房產(chǎn)證等服務活動獲利的機構(gòu)。


但是,隨著二手房成交量的不斷增加,買賣糾紛的數(shù)量也大量出現(xiàn),其中不乏因中介責任而產(chǎn)生的麻煩。現(xiàn)在的二手房市場中,中介公司層出不窮,其代理水平高低也不相同,有的中介甚至違規(guī)操作,既坑害了買賣交易者,又攪得中介市場烏煙瘴氣。既然市場已經(jīng)這樣,那裝修界小編只能給大家一些關于能追究中介責任的情況,希望二手房買賣雙方在看到這幾點后,也對自己的交易做個檢查。


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情況一:隱瞞房屋弊端。


在二手房交易中,部分中介機構(gòu)為了促成交易,隱瞞待售房屋的不利條件,如二手房房屋飲用水質(zhì)不合格、水電僅為臨時的。帶領買房人實地看房是房屋中介機構(gòu)的一項重要義務,但在諸如聯(lián)系不上出賣人,承租人不看房等特殊情況下,中介機構(gòu)常會帶領買受人查看其他類似房屋作為替代,買賣雙方可能就房屋的裝修、使用狀況、周邊環(huán)境等問題產(chǎn)生爭議,影響合同順利履行。


情況二:未履行提醒、告知義務。


二手房買賣合同通常是由中介機構(gòu)提供的格式文本,只有合同的核心內(nèi)容,如價款金額、付款時間及方式、違約責任等事項需要房屋買賣雙方協(xié)商確定。審判實踐中,部分中介機構(gòu)或經(jīng)紀人經(jīng)驗不足,對相關事項未盡提示義務,導致雙方未進行充分協(xié)商,或未將雙方口頭達成的一致性意見載入合同。


情況三:不提示某些特殊二手房的交易風險二手房的性質(zhì)復雜多樣。


除普通商品房外,法律對于經(jīng)濟適用房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房農(nóng)村房屋等特殊性質(zhì)房屋的交易有規(guī)定。部分中介公司審查不嚴,或明知不可為而為之,引發(fā)大量糾紛。


情況四:審查不到位。


例如:在夫妻一方處分共有房屋的情況下,由于買受人通常欠缺相關法律知識,中介機構(gòu)在一定程度上負有審查房屋真實權(quán)利人的義務,包括核實登記權(quán)人與出賣人是否一致,詢問權(quán)人的婚姻狀況,要求共有權(quán)人作出同意出售承諾等。而有些中介機構(gòu)未盡到對房屋權(quán)屬的審查義務,導致買賣合同在履行過程中出現(xiàn)障礙或者無法履行。


情況五:慫恿簽訂陰陽合同。


在二手房簽約之前,部分中介公司為了以較低的稅金吸引買賣雙方,制造出總價款較低的網(wǎng)簽合同,用于申報稅款,而包含雙方真實意思的合同用于實際履行,且未進行備案。這種操作方式給國家稅收造成了巨大損失,同時也給一些當事人惡意不履行合同提供借口。在房價大幅上漲之后,賣房人可能會以此為借口提出合同無。


情況六:虛構(gòu)社保、規(guī)避限購令。


在交易的時候,存在少數(shù)中介機構(gòu)為不具備購房資格的人開具虛假社保證明。中介機構(gòu)的這種行為違反了法律規(guī)定,也由于整個交易建立在違法與欺詐的基礎上,買賣雙方所簽訂的合同可能被法院確認為無效。以上六種情況便是可以追究中介責任的,在二手房買賣的時候,買賣雙方都應該對此做核查,盡量避免此類事情發(fā)生,若真有發(fā)生,可以向法院提出責任申請。


通過中介購買二手房并不是安全可靠的保障,很多人都認為通過中介買房子有了保障,出了問題有中介做擔保,風險小,這種認知其實是錯誤的,因為中介會想方設法規(guī)避自己的風險責任。另外,中介的收費普遍較高,當客戶利益受到侵害(例如資金被騙,交易糾紛等),中介不一定能很好地處理,得到讓客戶滿意的結(jié)果。


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購房時認真簽訂買賣合同,對于付款條件、違約、爭議處理方式等重點條款,在合同中務必要約定清楚;同時,要求對方履約等情形盡量以書面形式進行,以作為將來可能發(fā)生糾紛時的證據(jù)。明確約定各種證照的過戶事宜。買賣雙方應在合同中約定各種證照包括水、電、煤氣、物管登記特別是戶口遷移的過戶時間,同時要在支付定金或房款時適當扣留一定比例的金額,待過戶完后再行支付。


最后再次提醒大家,小心中介,這個行業(yè)良莠不齊,部分從業(yè)人員素質(zhì)偏低,二手房購房糾紛屢有發(fā)生,一些黑心中介唯利是圖,利用買賣雙方對法規(guī)的不了解,賺取非法利益,坑害購房者,總之,在購買二手房的時候需要步步謹慎,任何小小的疏忽都會對買房人造成傷害,同時也助長了不法分子的賊心。


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