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央行降準降息 房企和購房者該怎么做
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在2月4日央行首次降準后，2月28日傍晚，央行意外宣布羊年首次降息———自3月1日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率0.25個百分點并擴大存款利率浮動區間。這是短短三個月內，央行二度降息。
在此之前，央行進行了一次非對稱降息———2014年11月22日，央行在時隔兩年多后首次下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。其中，金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%。
此外，在2015年，多家機構預計央行還將實施兩次銀行存準率下調，每次下調0.5個百分點，另外還將實施1-2次利率下調，每次下調0.25個百分點，而且央行可能愿意調高人民幣兌美元匯率。
那么，2015年央行到底會不會降準降息?央行降準降息的依據有哪些?如果央行降準降息了，對于2015年樓市影響有哪些?對于房企、購房者來講應該這么做?
央行或再降準降息的三大理由
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，在深化經濟改革階段，經濟增速降低，通縮壓力加大，此時，房地產市場也沒有明顯好轉，大部分城市樓市仍然有去庫存的壓力，這一定程度上加劇了經濟增速下滑的壓力。從經濟“穩增長”的角度來講，市場需要降低融資成本、釋放流動性刺激經濟復蘇。因此，盡管當前已經有兩次降息一次降準，但是，當前國內仍然具備貨幣政策“微調”走向定向寬松的特征，仍然具備繼續降準或降息的空間。具體來講主要有三點理由：
第一、經濟通縮壓力加大，市場需要降低融資成本、釋放流動性刺激經濟復蘇，這成接來下降準降息的直接影響因素。
2015年1月CPI破1，創五年來新低，PPI出現連續35個月負增長，1月環比降幅擴大，而受最新公布的CPI與PPI數據不振影響，市場方面對經濟通縮的擔憂有所加劇，通貨緊縮似乎正在由傳說變為現實。
在GDP增長放緩的環境下，2015年通脹率預計將跌至1%左右，這將促使中國央行進一步放寬貨幣政策，預計央行還將實施降準降息，以降低企業融資成本、釋放流動性，刺激經濟復蘇。
第二、從指標意義上來看，2015年年初市場流動性偏緊，仍然具備繼續降準或降息的空間。
國家統計局數據顯示，2014年國內生產總值636463億元，按可比價格計算，比上年增長7.4%。宏觀經濟處于觸底階段。2014年全年，全國居民消費價格(CPI)同比上漲2%。同策咨詢研究部研究顯示，當季度GDP增速與CPI增速累加值小于10時，整個經濟基本面面臨滯漲的壓力，貨幣政策將有定向寬松的趨勢。當前來看，2014年GDP增速與CPI增速累加值為9.2，剛好處于這一區間，單純從指標意義來看，盡管當前已經有兩次降息一次降準，但是，當前國內仍然具備貨幣政策“微調”走向定向寬松的特征，仍然具備繼續降準或降息的空間。
從未來中國預期的經濟增速走向來看，由于持續的經濟結構調整，經濟基本面有下行壓力，經濟增速已經由高速增長轉為中速增長，并且2015-2016年GDP增長目標極有可能從今年的7.5%下降到7%左右。從上述的角度來看，中國貨幣政策短期內由當前的定向“微刺激”開始轉向全面刺激的可能性加大，而從當前中國貨幣政策表現來看，中國央行已經開始全面降準降息，預計隨后分別降準降息1-2次也是值得期待的。
從2015年年初貨幣政策走勢來看，央行發布的數據顯示，截止2015年1月末，廣義貨幣(M2)余額124.27萬億元，同比增長10.8%，增速分別比上月末和去年同期低1.4個和2.4個百分點;狹義貨幣(M1)余額34.81萬億元，同比增長10.6%，增速分別比上月末和去年同期高7.2個和9.4個百分點;流通中貨幣(M0)余額6.30萬億元，同比下降17.6%。1月份凈投放現金2781億元。數據顯示，2015年年初市場流動性偏緊，如果貨幣政策走向繼續維持偏緊張的局面，則不利于宏觀經濟的穩定增長，因此，在防通縮穩增長的前提前下，市場仍然具備繼續降準或降息的空間。
第三、2015年一季度樓市表現欠佳成定局，通過降準降息等短期政策刺激樓市復蘇，拉動宏觀經濟增長。
當前庫存壓力仍然較大、市場去化周期在15個月以上、市場基本面表現欠佳的城市仍然占到大多數城市。尤其是在2015年之初，對于大多數城市而言，由于沖刺年度銷售業績指標的因素降低，導致市場去化速度降低，去化周期還會略回升，此時，“去庫存”仍然是市場主旋律。從這個角度來看，樓市在短期內仍然會承受“去庫存”的壓力，在2015年第一季度也不會有明顯好轉，樓市拉動宏觀經濟的動力會減弱。此時，通過降準降息等短期政策刺激樓市復蘇，拉動宏觀經濟增長的必要性增加。
降準降息背景下：2015年樓市基本面馬上會好轉
從2015年至今來看，央行兩次降息一次降準已經成為事實，那么，短期內來看，樓市將會呈現出什么樣的特征?如果后續央行繼續降準降息，那么，降準降息之后，2015年樓市將呈現出哪些特征?
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，當前央行已經有兩次降息一次降準，對于樓市來講，在央行降準降息等政策刺激之下馬上會出現一波入市的行情，短期內來看，樓市接下來幾個月成交量勢必會短期反彈，價格有可能會逐漸堅挺，甚至對于一線城市及市場基本面良好的城市(庫存去化周期在15個月以下的城市)來講會出現漲價的現象。具體來講：
第一、兩次降息一次降準對于房地產行業需求釋放會起到刺激作用，并且樓市變化馬上會反應出來，尤其是春節后，在降準降息等“救市”政策刺激作用之下，開發商將會加快推盤節奏，樓市也將加速去庫存，基本面良好的城市將快速回升。
第二、兩次降息一次降準之下樓市“分化”特征將更加明顯。
在兩次降息一次降準等政策刺激之下，一線城市樓市房價步入上漲通道，甚至下半年會再次步入“買漲不買跌”的行情;二線城市將加速去庫存的進程，存銷比開始普遍降低，15個月以下去化周期的城市房價穩中有升，比如合肥(樓盤)、南京(樓盤)、南昌(樓盤)、蘇州(樓盤)、石家莊(樓盤)等城市，而15月以上的城市樓市還有去庫存壓力，但部分城市由于加速去庫存，市場去化周期將回歸至合理區間;對于大多數三四線城市樓市來講想法設法跑量主題不變，因為庫存量大去化周期長，還是要堅持去庫存。總體來看，各個城市在降準降息的刺激之下走勢將進一步“分化”。
如果后續央行繼續降準降息，那么，降準降息之后，2015年樓市將呈現出哪些特征?很明顯，樓市基本面將進一步好轉，預計下半年一線城市“買漲不買跌”的特征將越來越突出;大部分二線城市在加速去庫存的過程中市場基本面將表現趨于合理，房價將步入穩步上漲的通道，但不排除仍然有少數城市有去庫存的壓力;對于三四線城市而言，因為庫存量大去化周期長，還是要堅持去庫存。
房企與購房者，“利好”機會應該如何把握?
既然降準降息對于中國房地產是短期“利好”機會，那么，對于房企、購房者來講應該這么做?
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，對于房企來講，當前大多數企業的資金面仍然較為緊張，兩次降息一次降準之后，那么，降息與降準將形成市場疊加效應，如果后續繼續降準降息，一方面有利于緩解企業資金面緊張的局面，有效防范企業債務違約的風險，另外一方面，這也將成為房企2015年一次有利的跑量去庫存機會。
對于房企來講，首先應積極調整推盤節奏，把控好2015年春節之后的跑量去庫存的“窗口期”，增加上半年銷售業績在全年的比例，防止市場環境在下半年出現變化而導致企業被動推盤的局面;其次，調整并優化庫存結構，積極去庫存，不要戀戰(期待房價再次快速上漲，或繼續博弈市場，即使市場具備漲價條件也不要捂盤惜售，因為樓市已經進入下半場，市場需求已基本得到滿足，捂盤惜售的結果只能是錯過放量的“窗口期”，錯過企業扭轉局面的機會)，盡快實現銷售業績回升;第三，通過調整企業城市布局，優化儲備項目結構，降低企業運營風險。
那么，對于購房者來講，顯然，應該把握好上述市場節奏變化過程中的購房時機。簡單來講，購房者應該把握好上述市場節奏的變化規律，趕在短期市場還沒有完全復蘇好轉的階段入市購房，也趁當下開發商資金面仍然相對緊張的階段，選擇購房性價比仍然較高的時機入市購房，把控好降準降息等“救市”政策短期紅利帶來的購房“窗口期”。
對于首套房置業者來講，由于降準降息等“救市”政策的刺激，那么也就明確地為首套房自住需求進一步放量入市提供了市場機會，應該來說，未來幾個月仍然是自住需求最佳的購房時間窗口，在未來幾個月，首套房自住需求將繼續支撐整個房地產市場成交量回暖。
對于改善型需求以及部分投資型需求來講，2013-2014年最后一輪接棒的投資客盡管沒有賺得增值收益，甚至個別投資客已經虧損10-20%，甚至更多，但是，從筆者對于2015年中高端商品住宅成交量的研究來看，改善型需求、投資型需求已經開始入市，原因很簡單，盡管全國1月CPI同比增速在1%以下，通縮壓力初現，但是，未來降準降息的動作會增加，這樣，降準降息導致的市場“流動性”的釋放將導致未來通脹預期明顯增加，這將使投資客重新關注作為資產保值增值的優質房產。因此，近期這些需求在房企降價的誘因下又重回投資市場，以相對較高性價比的方式開始入市，尋求優質資產的保值增值。
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