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揚(yáng)州的小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房合同有法律效力嗎？需要網(wǎng)簽嗎？

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揚(yáng)州的小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房合同有法律效力嗎？需要網(wǎng)簽嗎？

時(shí)間：三天前
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小產(chǎn)權(quán)房一般是農(nóng)民在宅基地上的自建房，所以屬于集體土地性質(zhì)，是辦理不了房產(chǎn)證的。雖然辦理不了房產(chǎn)證，但是因?yàn)閮r(jià)格便宜，所以很多人資金不足時(shí)會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)。那么今天小編給大家介紹一下，揚(yáng)州的小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房合同有法律效力嗎？小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房需要網(wǎng)簽嗎？

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揚(yáng)州的小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房合同有法律效力嗎？

1、非集體組織成員買(mǎi)賣(mài)“小產(chǎn)權(quán)房”合同是否有效具有很大爭(zhēng)議。目前大體有兩種觀點(diǎn)。一種為有效論。理由是：其一，最高人民法院（1992）民他字第８號(hào)復(fù)函肯定了農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)原則上不以所有權(quán)登記為生效要件，同時(shí)也間接地肯定了農(nóng)村宅基地房屋是允許買(mǎi)賣(mài)的；

2、其二，從《土地管理法》第62、63條立法本意來(lái)分析，其禁止的僅是對(duì)宅基地使用權(quán)的單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，但在宅基地上的房屋所有權(quán)發(fā)生流轉(zhuǎn)的情況下，該宅基地使用權(quán)的附隨轉(zhuǎn)讓并不禁止；

3、其三，認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效符合《合同法》規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)是一種合同行為，對(duì)其效力的認(rèn)定當(dāng)然要基于《合同法》的有關(guān)規(guī)定，只要合同的內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，形式也符合《合同法》的規(guī)定，就應(yīng)該認(rèn)定為有效合同，因此只要小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同具備合同要件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。

4、另一種觀點(diǎn)為無(wú)效說(shuō)。理由是：根據(jù)《土地管理法》第62條及其他相關(guān)條款的規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得有著嚴(yán)格的身份限制。由于“地隨房走”的制度，如果允許農(nóng)村房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，將導(dǎo)致宅基地使用權(quán)享受主體的擴(kuò)大化，這與《土地管理法》規(guī)定顯然是矛盾的。

5、其次，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，宅基地使用權(quán)屬于用益物權(quán)，而用益物權(quán)是一種不完整和受限制的所有權(quán)，其上所蓋房屋自也不具有完整的所有權(quán)，故其流轉(zhuǎn)條件不能簡(jiǎn)單等同于其他具備完全所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)，而應(yīng)受到限制，其轉(zhuǎn)讓合同的效力不能徑直認(rèn)定為有效。

在揚(yáng)州買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房需要網(wǎng)簽嗎？

1、小產(chǎn)權(quán)房是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂，不是法律概念。它跟50年商住產(chǎn)權(quán)房不一樣，小產(chǎn)權(quán)房多為集體土地性質(zhì)的，辦不出國(guó)有土地使用證，一般是不給產(chǎn)權(quán)證，就是發(fā)產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的。大多只簽訂使用合同，所以小產(chǎn)權(quán)房是不需要進(jìn)行網(wǎng)簽的。

2、由于房屋與土地的不可分離的屬性，決定了房屋權(quán)屬與土地使用權(quán)之間的相關(guān)性。雖然，我國(guó)法律對(duì)農(nóng)民的房屋所有權(quán)予以了充分的保護(hù)，但基于對(duì)農(nóng)村土地的特殊社會(huì)負(fù)擔(dān)考慮，現(xiàn)行法律對(duì)宅基地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)未予以肯定。

綜上所述就是揚(yáng)州的小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房合同有法律效力嗎？小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房需要網(wǎng)簽嗎？的相關(guān)內(nèi)容，小產(chǎn)權(quán)的合同到底有沒(méi)有效力現(xiàn)在還是有些模糊的。最穩(wěn)妥的辦法就是購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房之前考慮清楚，避免日后受到損害。